Идеи бизнеса с нуля

Автор: azavita

[justify]Мы работали на торгах по банкротству уже некоторое время, но выкупали в основном товары, которые можно реализовать самим и быстро. Почитать об этом можно по этой [url=https://dohod-s-nulya.ru/viewtopic.php?f=36&t=12618]ссылке[/url].

Но мимо нас проходило множество лотов по очень выгодным ценам. Это различные квартиры, дорогая техника по несколько миллионов, земли, склады, заводы и предприятия. Также часто выставлялись на торги целые бизнес центры, торговые центры и недостроенные дома.[/justify]

[center][attachment=0]aukciony-pod-klienta.jpg[/attachment][/center]

[justify]Почему эти лоты нас привлекали: например, при оценке недвижимости от 60 до 80 миллионов рублей цена на каком-то этапе могла опуститься до 10 миллионов или даже меньше, но такое, конечно, редко случалось, чаще всего лоты выкупаются по цене от 20 до 30 миллионов рублей.

Конечно, свободных для вложения денег в таком количестве у нас не было, но очень хотелось войти в такой проект.

Поэтому мы составили план действий по приобретению таких объектов:

1. Проработали все площадки и выявили интересные лоты.
2. Проанализировали выгодные цены на такие лоты, отметили дату начала торгов, на этом этапе цену.
3. По выбранным объектам, которые на наш взгляд были наиболее привлекательны, мы запросили у конкурсного управляющего информацию.
4. Анализировали описание, фото состояние, цену. Какие вложения необходимы в объект.
5. Искали подобные объекты на сайтах объявлений, чтобы понять среднюю цену и оценить перспективность участия в таких торгах.
6. Если объекты такого рода пользовались спросом и цена была адекватной, то договаривались с конкурсным управляющим о просмотре объекта.
7. Во время просмотра делали максимальное количество фото, видео. Смотрели Квитанции ЖКХ, какие долги, какие суммы на оплату, просчитывали все расходы и текущие платежи. Обязательно фотографировали документы, план помещения. Также электрощит, смотрели на то, какие ресурсноснабжающие организации работают с объектом.
8. Далее смотрели местность вокруг объекта. Например, для коммерческого помещения фотографировали и смотрели какие организации и магазины расположены рядом, есть ли школы рядом и детские сады, университеты, офисы.[/justify]

[h2]На что обращать внимание при анализе недвижимости[/h2]

[justify][b]Для магазинов[/b] было важно наличие детских учреждений, т.к. если в таких магазинах планируют продажу алкоголя, то необходимо соблюдать определенную удаленность от таких мест. Также важно наличие конкурентов и других сетей в выбранной отрасли. Мы не знали заранее, кто у нас купит, поэтому просто выписывали всех кто располагается в этом и 2х соседних домах.

[b]Для производственных помещений[/b] очень важно было снять на фото подъезд к объекту, какая дорога, есть ли рядом железнодорожное сообщение, удобный выезды на магистраль. Также важный момент есть ли не очень далеко жилые дома.

[b]Для офисных помещений[/b] было важно расположение, близость транспорта и метро, наличие ремонта, парковки. Это первое, что спрашивали наши потенциальные покупатели. Также считали полезную площадь - это очень важный момент, поскольку на моей практике было помещение БЦ в 4 этажа площадью почти 20.000 кв.м но если бы мы так написали, мы бы обманули покупателя, ведь полезной площади там оказалось порядка 10.000 кв.м. Почему так выходит?

Очень просто, большинство зданий которые продаются на торгах сейчас были построены еще в советское время и экономии площади тогда не было. Очень много места занимают котельные, щитовые, технические помещения с разводной коммуникаций. Лестницы съедают огромное количество площади. Также отдельная боль — это колонны посреди помещений. Например, на одном из этажей был огромный холл площадью 65 кв.м, из которого по периметру входные двери в офисные помещения. Сразу возникло желание его тоже огородить и сдавать, но при просмотре выяснилось, что по всей площади этого холла расположены колонны, нет выхода вентиляции, и окна только с одной стороны и форма у холла вместе с этими колонными очень усложняет возможность использования помещения, также форма была очень неудобной.

[b]По Торговым Центрам было[/b] важно тоже посмотреть внимательно расположение, как идут люди, например к метро, в какое-нибудь популярное место, есть рядом жилые массивы, какие-либо популярные места. Также важна полезная площадь, количество метров, которые можно сдавать в аренду. Отдельно считаем не только стоимость коммунальных услуг, но и наличие заключенных договоров, потому что Торговый Центр без наличия легального договора с обслуживающей компанией, с техниками, которые обслуживают лифты и эскалаторы, с клиринговой компанией резко обходятся намного дороже для нового покупателя, чем те, у которых уже есть такие договора.

Далее мы оценивали наличие арендаторов, очень часто торговые центры даже на торгах по банкротству имеют арендаторов. Смотрите на наличие якорных арендаторов - это те, которые навряд ли съедут, даже при изменении условий. Это обычно сетевые магазины продуктов: Пятерочка, Окей, Перекресток, Лента. Магазины сотовых операторов, магазины электроники, особенно крупные: М-Видео, Эльдорадо, ДНС, Онлайн-трейд.

Чем больше таких якорных арендаторов, тем привлекательнее объект.

Но рано радоваться, если Ваш объект забит ими на 50%, необходимо внимательно изучить их текущие договора аренды, особенно стоимость аренды. Иногда в таких лотах она существенно занижена.

Дело в том, что пока идет процедура банкротства, а она может идти и три, и пять лет конкурсный управляющий должен минимизировать расходы, а желательно иметь какой-то доход, средства от которого также идут на погашение задолженности перед кредиторами, также коммунальные расходы таких зданий огромные и кто-то их должен платить.

Следующее на что надо обратить обязательно внимание - это на наличие паркинга. Хорошо, когда он подземный, например, тогда вопросов меньше. Но если паркинга нет, а есть парковка на улице, надо обратить внимание на то, на каком основании она там расположена. Находится в собственности или в аренде, также были случаи, когда ни то, ни другое, тогда ее статус вообще сомнителен и в любой момент Ваш торговый центр может остаться без нее, а получить еще одно здание перед входом.[/justify]

[h2]Поиск покупателей[/h2]

[justify]Теперь, после оценки всех этих моментов и просмотра объектов, мы просто размещали их на интернет-ресурсах, предлагая к продаже по цене привлекательного этапа + наша комиссия.

В объявлении обязательно указывали, что выкуп по процедуре банкротства сразу на покупателя, также просчитывали примерный срок окупаемости объекта, и его указывали тоже.

Большей популярностью пользуются объекты с окупаемостью до 5-7 лет. Иногда окупаемость была порядка 2-3х лет, такие объекты уходили в момент!

По объявлению нам звонили много и помимо этого объекта мы рассказывали про другие.[/justify]

[h2]Как работать с клиентами[/h2]

[justify]Вопросов у клиентов было много, если они ранее слышали про выкуп с торгов. Также всех очень волновала история с оплатой и тем, на кого выкупается. [b]Никто не хотел за другого человека вносить задаток, поэтому у нас была такая схема работы с клиентом[/b].

[b]1. Выбираем объект.[/b]
[b]2. Даем информацию об объекте[/b], клиент просчитывает свой интерес.
[b]3. Заключаем договор выплаты комиссии нам за наши услуги[/b]. Предоплата 10.000 - 30.000 рублей и далее 2-5% от стоимости выкупа объекта. Первый объект мы установили комиссию в 500.000 рублей. Сам объект стоил около 16.000.000 рублей.
[b]4. Выдаем клиенту полную инструкцию по оформлению ЭЦП, заполняем документы, отправляем в удостоверяющий центр[/b]. Клиент сам идет ее получать, либо дает нам доверенность на ее получение. Из других регионов в том числе были клиенты, они оформляли двумя способами. Либо пересылали курьером мне нотариальную доверенность на получение ЭЦП, если физ. лицо участвовало, или обычную доверенность, если это организация. Либо получали сами ЭЦП и сами отправляли такой ключик мне.

Также был и третий вариант. Один клиент у меня никому не доверял, он сам получил ключ и я удаленно его подключала и инструктировала как и что делать. Это сложнее, но возможно. Но если клиент пожилого возраста или у Вас допустим недостаточный технический уровень, что бы подключится к его компьютеру удаленно, такой способ будет весьма сложен, практически не возможен.

Рекомендую делать все действия самостоятельно.

[b]5. Регистрация и аккредитация на площадке или нескольких.[/b] Вы с ЭЦП клиента подаете и заполняете заявление на подключение к площадке. Подгружаете сканы его документов как физического лица или как ООО. Подписываете его подписью и ждете пока Вашу учетную запись подтвердят.

Настоятельно рекомендую под это мероприятие завести новую почту на имя клиента, чтобы не ждать от него, пока он Вам прочитает и перешлет письма от площадок. Также там могут запросить дополнительные документы и связаться конкурсный управляющий или организатор торгов. А не все клиенты понимают смысл писем и в лучшем случае просто ничего не скажут, а иногда просто удалят. Такое у меня было после этого завела сразу новую почту.

[b]6. Подготовка заявки.[/b] Все документы вы подаете от лица клиентов, поэтому заполняете все его данные и платежные реквизиты. Иногда требовалось загрузить скан с живой подписью, тогда клиент мне подписывал документ и отправлял скан или фото. Но загружала все документы я сама.

[b]7. Брачный договор[/b]. Да, возможно, странный пункт, но очень важный, некоторые конкурсные управляющие могут отклонить Вашу заявку при отсутствии такого договора, если в торгах участвует физическое лицо, а объект дорогой. Таких мало, но крайне советую уточнить Вам этот вопрос у управляющего. Брачный договор можно заключить только на определенный срок или объект. Также можно оформить согласие супруга на покупку и загрузить скан на площадку. На моей практите только 1 раз потребовалось сделать брачный договор или согласие. Очевидно, что если объект сложный и дорогой, то конкурсный управляющий старается минимизировать риски аннулирования результатов, например, если супруги поссорятся и один из них решит эту покупку оспорить.

[b]8. Внесение задатка.[/b] Согласно договору задатка и условиям в нем, Вашему клиенту надо внести задаток на счет конкурсного управляющего. Чаще всего это 10%, иногда 5%-20%. Конечно у всех клиентов были опасения о том, что будет с деньгами, если они не выиграют. Советую успокоить их и еще раз дать прочитать договор о задатке, который размещен в карточке лота. Самый важный пункт — это пункт о том, что задаток в полном объеме возвращается только на тот счет и на то имя, с которого был оплачен. Т.е. Вы не сможете при проигрыше на площадке указать другой или свой счет. Так клиент будет спокоен. Важно объяснить ему это.

Также важно дать понять, что если ваш этап торгов будет проходить, например, 10 августа, то 10 августа уже поздно вносить деньги. Они могут не дойти. Важно чтобы на дату проведения торгов задаток уже был на счете конкурсного управляющего. А в некоторых случаях перевод может занять до 3-5 дней. Поэтому берем за основу правило, за 5 рабочих дней оплатить задаток.

[b]9. В дату старта приема заявок просто подгружаете все документы клиента[/b], договор задатка, квитанцию о внесении задатка и другие документы или заявления, если они требуются условиями процедуры. Подписываете с помощью Электронно-цифровой подписи и ждете результата, если это публичное предложение, или старта торгов, если аукцион.

При публичном предложении, я всегда отслеживаю количество участников, которые подали задаток и если их много, по согласованию с клиентом корректирую сумму в последний час — пятнадцать минут в большую сторону.

Если это торг на увеличение, то заранее согласовываю максимально возможный шаг и делаю их за клиента. Если требуется еще повысить сумму покупки, также звоню и согласовываю. Лучше в текстовом виде, чтобы не было потом претензий.

[b]10. Завершение торгов[/b]. Когда торги окончатся Вам остается только ждать 2-7 дней до объявления победителей. Когда результаты будут готовы, их опубликуют на площадке и газете коммерсант. Если торги окончены, а заявка только одна - Ваша, то могу поздравить, Ваш клиент стал обладателем лота. Также ждем несколько дней до публикации результатов.

[b]11. Покупка лота.[/b] Теперь у Вашего клиента есть как правило 30 дней на оплату лота, поэтому поторопите его и согласуйте время подписания договора купли продажи с конкурсным управляющим.

[b]12. Получение комиссии.[/b] Вам не нужно ждать окончания оформления договора купли-продажи и регистрации прав собственности, по условиям Вы все свои обязательства выполнили и теперь Вам положена комиссия в согласованном с клиентом размере. Почему не советую ждать? Потому что в зависимости от разных факторов процесс может длится несколько месяцев, и к вам он уже отношения не имеет.

Я лично получала комиссию на свой счет физического лица, если покупатель физическое лицо, или ИП, если покупатель юридическое лицо.

По окончании налогового периода просто подавала декларацию и уплачивала налог с консультационных и бизнес услуг.

[b]13. Возврат ЭЦП.[/b] После торгов мы созванивались с клиентом, и решали будет ли он участвовать далее с нами в торгах или пока не актуально. Если второе, очень советую подписать акт приема-передачи ЭЦП и отправить его курьерской службой с описью клиенту, чтобы позже избежать возможных неприятностей или вопросов, мало ли что бывает.[/justify]

[h2]Примеры[/h2]

[justify]Немного из практики расскажу. Наиболее выгодными для наших клиентов были именно складские помещения или квартиры. Также часто выкупали тяжелую спец. технику по цене до 5 миллионов рублей.

Например в центральном регионе, в Подмосковье наш клиент выкупил здание, там были и офисные и складские помещения менее, чем за 20.000.000 рублей. Нам он заплатил еще 1.000.000 рублей. Частично там уже были арендаторы, но он еще нарезал помещение, кое-где отремонтировал и сдал. Продал он его примерно через полтора года за 57.000.000 рублей, при этом он все это время получал прибыль с арендаторов, сам не тратился на коммунальные услуги и покрыл сопутствующие расходы.[/justify]

Все остались довольны.

Также приобретали Бизнес центр в крупном городе за 35.000.000 рублей, при оценке более 110.000.000 рублей. Этот центр отремонтировали, увеличили полезную площадь на 30% и добили до 90% заполняемости. Поскольку БЦ был в моем городе, а клиент жил в другом, мы с ним заключили соглашение, что я занимаюсь поиском арендаторов и курирую ремонт. За это у меня фиксированная разовая + ежемесячная комиссия с аренды на постоянной основе+ оклад.

Со спецтехникой все было намного проще, как правило в течении недели после публикации мы получали комиссию и все.

Есть компании, которым постоянно требуется недвижимость, техника и автомобили и если один раз им выиграть торги, они с удовольствием начинают постоянно работать с вами.

Как видите, своих денежных вложений тут нет, только оплата дороги при просмотре объекта, поэтому советую начинать с лотов в своем городе и крупных таких как Москва, Санкт-Петербург и т. д. Даже если туда не выезжать всегда можно найти человека, кто за 1000-3000 рублей за вас осуществит просмотр объекта и вышлет все фотографии и видео Вам.