Инвестиции в недвижимость всегда были актуальны, но не всегда оправданы. Покупка квартиры на этапе строительства с целью реализации или арендного бизнеса — довольно рискованный шаг, поскольку даже проверенный застройщик может внезапно заморозить строительство на неопределенный срок или не получить документацию на ввод здания в эксплуатацию. Если застройщик окажется добропорядочным и выплатит дольщикам компенсацию в виде части вложенных денежных средств, за счет ежегодного роста цен на квартиры эта сумма потеряет свою ценность в переводе на квадратные метры. К тому же стоимость этой категории жилья довольно высока и далеко не все могут позволить себе приобрести квартиру, не прибегая к ипотечному кредитованию. Поэтому я занимаюсь земельными участками. Цена на землю, особенно если говорить об участках сельхозназначения, доступна всем, а перспектива для развития и увеличения итоговой стоимости практически безгранична.
Как правильно выбрать земельный участок
Прежде чем озадачиться идеей перепродажи земли, необходимо изучить как можно больше информации об аспектах земельного права, правилах застройки и землепользования, градостроительного регламента конкретного региона, геологических нюансах и в целом изучить районы пригорода, области или края. При этом цена не всегда соответствует ликвидности участка. Нередки случаи, когда люди приобретали земельные участки по рыночным ценам под застройку, которые располагались вблизи высоковольтных линий или газовых магистралей высокого давления, где запрещено строительство. В итоге ценность этого участка заключалась разве что в выращивании овощей и фруктов.
Кроме того, при покупке советую вызвать кадастрового инженера. Специалист проверит границы участка (а тот ли это вообще участок?), насколько правильно стоят заборы, если они уже есть. Это делается для того, чтобы понимать, не стоит ли дом соседа наполовину на вашем будущем участке. При планировании строительства это все равно пригодится. Но я приобретаю участки не для строительства дома и последующей продажи, поскольку это долгосрочный проект, требующий больших временных и финансовых вложений. Хороший дом из качественных материалов с финальной отделкой я оцениваю в 7-8 миллионов по текущим ценам (не беру в расчет землю), на такие объекты приходят люди с ипотекой, что грозит полной стоимостью в договоре и последующей уплатой налогов с дохода. С землей намного проще.
Кроме того, при покупке советую вызвать кадастрового инженера. Специалист проверит границы участка (а тот ли это вообще участок?), насколько правильно стоят заборы, если они уже есть. Это делается для того, чтобы понимать, не стоит ли дом соседа наполовину на вашем будущем участке. При планировании строительства это все равно пригодится. Но я приобретаю участки не для строительства дома и последующей продажи, поскольку это долгосрочный проект, требующий больших временных и финансовых вложений. Хороший дом из качественных материалов с финальной отделкой я оцениваю в 7-8 миллионов по текущим ценам (не беру в расчет землю), на такие объекты приходят люди с ипотекой, что грозит полной стоимостью в договоре и последующей уплатой налогов с дохода. С землей намного проще.
Как заработать на голом земельном участке
Свой первый участок я приобрела три года назад году в пригороде г. Сочи Краснодарского края. Участок сельхозназначения площадью 6 соток и размерами ~10х65 м. Участок был заросший, долго не обрабатывался, даже не было видно границ, хозяйка продавала не слишком активно, к тому же ширина отпугивала покупателей, поскольку по градостроительным регламентам для строительства требуются отступы от границ по 3 м, что подразумевает дом шириной в 4 метра. Зная, как обойти эти ограничения, я приобрела участок за 1,4 млн при цене аналогичных от 2,5 в этом районе, а ИЖС — от 5 и выше.
Цель — создать максимально благоприятную и комфортную обстановку для будущего покупателя, который планирует построить дом. Для этого в течение нескольких месяцев в 4 руки провели ряд мероприятий:
Расчистка участка от кустарника и бесполезных деревьев, частичная обработка земли, посадка саженцев плодовых культур и декоративных растений в зонах, где застройка не предполагается.
Подключение электричества.
Бурение скважины, монтаж оборудования для подачи воды.
Выравнивание участка. Основная площадь равнинная, но фронтальная часть от дороги и около 15 метров вглубь участка представляла собой непрезентабельный овраг. А это слишком крутой заезд и такой же крутой подъем к будущему дому и зоне отдыха.
Снос ветхого сарая и строительство вспомогательного помещения каркасного типа, где можно переодеться, хранить инструмент, пообедать и отдохнуть.
Получение разрешительных документов на строительство.
Поверьте, этих нехитрых манипуляций хватило для привлечения покупателей и повышения продажной цены участка. Смотреть приходили люди с деньгами, которые не слишком понимают отличие квартиры от частного дома, планируют доверить строительство наемным бригадам. Им нужна чистая строительная площадка без мусора и зарослей. Они выбирают глазами. Свой первый участок я продавала меньше месяца. Продала за 3 млн за наличные, в договоре указала 1,4, поскольку доход от продажи недвижимости с периодом владения менее трех лет облагается налогом.
Цель — создать максимально благоприятную и комфортную обстановку для будущего покупателя, который планирует построить дом. Для этого в течение нескольких месяцев в 4 руки провели ряд мероприятий:
Расчистка участка от кустарника и бесполезных деревьев, частичная обработка земли, посадка саженцев плодовых культур и декоративных растений в зонах, где застройка не предполагается.
Подключение электричества.
Бурение скважины, монтаж оборудования для подачи воды.
Выравнивание участка. Основная площадь равнинная, но фронтальная часть от дороги и около 15 метров вглубь участка представляла собой непрезентабельный овраг. А это слишком крутой заезд и такой же крутой подъем к будущему дому и зоне отдыха.
Снос ветхого сарая и строительство вспомогательного помещения каркасного типа, где можно переодеться, хранить инструмент, пообедать и отдохнуть.
Получение разрешительных документов на строительство.
Поверьте, этих нехитрых манипуляций хватило для привлечения покупателей и повышения продажной цены участка. Смотреть приходили люди с деньгами, которые не слишком понимают отличие квартиры от частного дома, планируют доверить строительство наемным бригадам. Им нужна чистая строительная площадка без мусора и зарослей. Они выбирают глазами. Свой первый участок я продавала меньше месяца. Продала за 3 млн за наличные, в договоре указала 1,4, поскольку доход от продажи недвижимости с периодом владения менее трех лет облагается налогом.
Расходы и доходы
Осталось посчитать чистую прибыль и оценить, насколько выгодно заниматься перепродажей участков. Распишу подробно весь перечень расходов по каждому пункту проделанных работ, включая косвенные расходы:
Расчистка. Классический ручной инструмент (пила, секатор, лопаты, грабли, вилы) приобретался давно, поскольку я тоже живу в своем доме. Был куплен бензиновый кусторез Echo за 8000 рублей, пачка кругов на болгарку (около 1000) для удаления неприглядных частей забора и сетки, вросшей в деревья. На саженцы персика, мандарина, черешни, киви, хурмы и цветочков потрачено 5000 рублей. Итого: 14000.
Электроэнергия. Подключение к сетям СНТ обошлось в 10 000 рублей в качестве членского взноса. В качестве столба приобрели профильную трубу 100х100, забетонировали на глубину 140 см, вышло около 6000. Сип кабель на 3 фазы 40 метров, счетчик в сборе с коробкой — около 7000 рублей. И еще столько же за работу местного сельского электрика по подключению к сетям. Стабилизатор для выравнивания напряжения на 10 кВт — 10000 рублей. Итого: 40000.
Водоснабжение. Специалисты по бурению скважин оценивают свою работу в сложном грунте (крупные камни в той части участка) в 5000 рублей за метр. Пробурили скважину 15 м, установили насос Aquario, автоматическое реле протока. Все вместе вышло в 105000 рублей. Здесь можно сэкономить: выбрать бригаду подешевле (не факт, что хорошую), купить дешевый недолговечный насос, поставить обычное механическое реле за 500 рублей, которое быстро выведет из строя насос.
Выравнивание. Площадь оврага составила 15х10 м, перепад по высоте 1 м. На этот объем ушло 4 самосвала строительного мусора и 8 самосвалов грунта. Каждый слой утрамбован дизельной виброплитой. Брали в аренду по бартеру, считай, бесплатно. Поскольку битый кирпич и грунт никому не нужен, наоборот рады, если кто вывезет, платили только за доставку: 18000.
Хозяйственная постройка. Из материалов понадобились: профильная труба квадрат 60х60, профильный лист, доска дюймовка, пара листов металлочерепицы, osb листы для потолков, колодка и кабель для использования электроприборов. Практически все материалы у меня были в наличии. По ценам трехлетней давности оцениваю в 46000. Можно было еще подвести воду, поставить мойку и отвести канализацию, но к тому моменту покупатель уже нашелся. Но для полноты картины добавлю еще 10000. Итого: 56000.
Общая сумма расходов составила 238000 рублей. В зависимости от каждого конкретно участка может варьироваться в обе стороны. Плюс стоимость самого участка в 1,4 млн = 1 638 000 рублей. Что насчет дохода?
Расчистка. Классический ручной инструмент (пила, секатор, лопаты, грабли, вилы) приобретался давно, поскольку я тоже живу в своем доме. Был куплен бензиновый кусторез Echo за 8000 рублей, пачка кругов на болгарку (около 1000) для удаления неприглядных частей забора и сетки, вросшей в деревья. На саженцы персика, мандарина, черешни, киви, хурмы и цветочков потрачено 5000 рублей. Итого: 14000.
Электроэнергия. Подключение к сетям СНТ обошлось в 10 000 рублей в качестве членского взноса. В качестве столба приобрели профильную трубу 100х100, забетонировали на глубину 140 см, вышло около 6000. Сип кабель на 3 фазы 40 метров, счетчик в сборе с коробкой — около 7000 рублей. И еще столько же за работу местного сельского электрика по подключению к сетям. Стабилизатор для выравнивания напряжения на 10 кВт — 10000 рублей. Итого: 40000.
Водоснабжение. Специалисты по бурению скважин оценивают свою работу в сложном грунте (крупные камни в той части участка) в 5000 рублей за метр. Пробурили скважину 15 м, установили насос Aquario, автоматическое реле протока. Все вместе вышло в 105000 рублей. Здесь можно сэкономить: выбрать бригаду подешевле (не факт, что хорошую), купить дешевый недолговечный насос, поставить обычное механическое реле за 500 рублей, которое быстро выведет из строя насос.
Выравнивание. Площадь оврага составила 15х10 м, перепад по высоте 1 м. На этот объем ушло 4 самосвала строительного мусора и 8 самосвалов грунта. Каждый слой утрамбован дизельной виброплитой. Брали в аренду по бартеру, считай, бесплатно. Поскольку битый кирпич и грунт никому не нужен, наоборот рады, если кто вывезет, платили только за доставку: 18000.
Хозяйственная постройка. Из материалов понадобились: профильная труба квадрат 60х60, профильный лист, доска дюймовка, пара листов металлочерепицы, osb листы для потолков, колодка и кабель для использования электроприборов. Практически все материалы у меня были в наличии. По ценам трехлетней давности оцениваю в 46000. Можно было еще подвести воду, поставить мойку и отвести канализацию, но к тому моменту покупатель уже нашелся. Но для полноты картины добавлю еще 10000. Итого: 56000.
Документы
. Конкретно с этим участком оформление всех документов происходило абсолютно легально, используя положения СТ 40 ГК РФ, но долго. Затраты на справки, пошлины, сбор документов составили 5000 рублей.Общая сумма расходов составила 238000 рублей. В зависимости от каждого конкретно участка может варьироваться в обе стороны. Плюс стоимость самого участка в 1,4 млн = 1 638 000 рублей. Что насчет дохода?
Доходы
Не зря существует бизнес именно по расчистке участков. За время уборки на территории участка было найдено черных и цветных металлов на сумму около 60000 рублей. Помимо этого спиленные фруктовые деревья сдали на 16000 рублей. В основном был бестолковый кустарник. Итого вместе с доходом от реализации самого участка вышло 3076000 рублей. Чистая прибыль составила 1438000 за 8 месяцев работы по вечерам и выходным.
Это хоть и первая, но самая удачная моя покупка и, соответственно, продажа. Сейчас по иным обстоятельствам я живу и работаю в другом регионе, где цены на уже готовые к строительству участки не так высоки, поэтому и прибыль составляет не более 700-800 тысяч рублей с участка, что тоже считаю достойным дополнительным доходом за несколько месяцев работы.
Это хоть и первая, но самая удачная моя покупка и, соответственно, продажа. Сейчас по иным обстоятельствам я живу и работаю в другом регионе, где цены на уже готовые к строительству участки не так высоки, поэтому и прибыль составляет не более 700-800 тысяч рублей с участка, что тоже считаю достойным дополнительным доходом за несколько месяцев работы.
