Как появилась идея
Несколько лет назад жизненные обстоятельства вынудили меня сменить профессию. На руках был долгожданный новорожденный сын, мама, которая всегда помогала и поддерживала, внезапно умерла, а муж решил бросить работу и целыми днями сидел дома за компьютером, играя в увлекательные игры. Нужно было срочно брать обеспечение семьи в свои руки. С дипломом филолога много не заработаешь, оставив интересную работу научного сотрудника по золотопромышленности Сибири, я пошла на курсы риелторов. По правде сказать, ничего выдающегося на этих занятиях не сказали, но я познакомилась с хозяйкой агентства, которое работало рядом с моим домом. Она взяла меня на работу. И только на практике я поняла, как работает риелтор.
Особенности работы с недвижимостью в разных сферах
Изучая тонкости профессии под руководством опытного человека, я стала думать о том, как заработать на этих знаниях. Видя, какие огромные деньги крутятся в этой сфере, а также неграмотность и невежество как продавцов, так и покупателей недвижимости, я изучала разные варианты: строительство домов за городом, покупку новостроек на этапе котлована, поиск "убитых" квартир с последующим ремонтом. Все это требовало больших вложений, материальных и физических, и большого везения, ведь ошибиться и потерять деньги можно было на каждом этапе операции. К слову сказать, все варианты я со временем попробовала, каждый из них имеет свои плюсы и минусы, но здесь хочу рассказать о том случае, когда требуются минимальные вложения и небольшие усилия. Прибыль в таком варианте выходит не очень большая, но и риска немного. И еще, подозреваю, что в каждом городе есть свои особенности и свои потребности в недвижимости, потому ни одну схему не возьмешь и не приложишь без коррекции. Всегда требуется предварительное изучение рынка конкретного города и особенностей продажи недвижимости в данное время.
Вложения
Любой бизнес с жильем сопряжен с большими расходами, потому логично передо мной встал первый вопрос: где брать капитал для покупки той недвижимости, на которой зарабатывать? Я действовала решительно. Получив в наследство от мамы квартиру в хорошем районе города, я, хоть и не имела на тот момент своего жилья, решила квартиру продать. "Жила на съемной квартире, поживу еще, а попробовать стоит," - сказала себе. На вырученные деньги вложилась в новостройку на этапе котлована для себя, а на остальное начала свой первый бизнес-проект. Денег осталось немного, но у меня уже был план.
Коммуналки существуют
Изучая жилой фонд Иркутска, я делала свои открытия. Квалифицировала сталинки с их особенностями, хрущевки и брежневки, кирпичные добротные дома начала нашего века и деревянные бараки. В моем городе, к удивлению, оказалось довольно много общежитий, где люди несколькими семьями ходят в один туалет и моются в одном душе. Есть даже такие общаги, где один душ на 5-этажное здание! Это открытие поразило меня. Как филолог, я, конечно, читала о коммунальных квартирах после революции, где хозяйки ругались на общих кухнях и крали чужой борщ, но мне казалось, что такие истории давно в прошлом, а все люди живут в отдельных квартирах.
Понимая, что не я одна брезгливо отношусь к такой общей собственности, задумала переоборудовать комнату в общежитии в квартиру-студию, где все: душ, туалет и кухня - будет свое, личное. Конечно, для такого плана подходит не каждая комната. В некоторых общежитиях коридорного типа это сделать проще, поскольку управляющие компании стали выводить стояки в коридоры, чтобы желающие провели воду и канализацию себе в комнату. Поначалу пионеры, любители личных санузлов, делали это нелегально. А теперь, я посмотрю, не каждый житель общежития спешит переоборудовать свое пространство - привык по-старому жить.
Подбор комнаты и сразу за работу
Я искала дешевую комнату, поскольку планировала весь ремонт делать в ней с ноля. В хорошем районе мне подвернулась недорогая комната в общежитии коридорного типа на 4 этаже, стоили 18 квадратов 700 тысяч при средней цене по городу в миллион. Прошу заметить этот факт - довольно высокий этаж. Зная сегодня все нюансы ремонта с проведением стояков на 4 этаж, я ту комнату, скорее всего, не купила бы.
Большим преимуществом стало наличие проверенного универсального работника. Молодой человек, Паша, был ответственным, смелым и упрямым. Маленький, щуплый и верткий, он пролазил в любую дырку (это свойство при проведении коммуникаций из старого подвала очень пригодилось), долбил до победного сделанные на совесть межэтажные бетонные перекрытия и мило с невинной улыбкой немногословно отвечал всем, кто интересовался его действиями. Был несказанно политкорректен.
Итак, важный технический вопрос ремонта был решен. Паша приступил к работе - выносил мусор из убитой комнаты, мы договорились вести трубы из подвала через соседей снизу. Какими-то путями вода у соседей за стенкой проведена была, но вот канализации не было ни у кого в доме (а это, заметим, труба с диаметром в 2 раза больше). Кстати сказать, состояние общих туалетов на этаже (да простят меня мужчины, особенно трешово у них) - это настоящий фильм ужасов.
Большим преимуществом стало наличие проверенного универсального работника. Молодой человек, Паша, был ответственным, смелым и упрямым. Маленький, щуплый и верткий, он пролазил в любую дырку (это свойство при проведении коммуникаций из старого подвала очень пригодилось), долбил до победного сделанные на совесть межэтажные бетонные перекрытия и мило с невинной улыбкой немногословно отвечал всем, кто интересовался его действиями. Был несказанно политкорректен.
Итак, важный технический вопрос ремонта был решен. Паша приступил к работе - выносил мусор из убитой комнаты, мы договорились вести трубы из подвала через соседей снизу. Какими-то путями вода у соседей за стенкой проведена была, но вот канализации не было ни у кого в доме (а это, заметим, труба с диаметром в 2 раза больше). Кстати сказать, состояние общих туалетов на этаже (да простят меня мужчины, особенно трешово у них) - это настоящий фильм ужасов.
Взаимодействие с соседями
Самым трудным оказался вопрос переговоров с соседями. Ожидая, что меня примут с распростертыми объятьями, даже предложат скинуться на материалы, или, как минимум, пригласят с благодарностью на чай, я столкнулась с глухим протестом. Только хозяйка комнаты на 5 этаже, что над моей комнатой, очень захотела провести в комнату коммуникации и каждый день донимала меня, когда же дадут ей воду, а вот хозяева снизу не радостно восприняли эту новость. Женщина на 3 этаже кричала, что не будет рушить свой ремонт из-за того, что кто-то хочет жить с унитазом в обнимку, а она не даст дырявить свои перекрытия. Только через несколько дней переговоров, когда мы пообещали заделать все, что разрушим, она согласилась и пустила нас в свои апартаменты. По правде сказать, ремонт у нее был лет 10 назад...
Как вести себя с управляющими компаниями
Управляющие компании общежития не любят - люди там живут часто неряшливые, с пагубными привычками, квартплату не платят и порядка не добьешься. Вот и пинают общежития от одних управленцев к другим, а коммуникации тем временем ветшают и рушатся. В моем случае общежитие считалось более-менее благополучным, но подвал поразил даже видавшего виды Пашу. Трубы проржавели и сифонили во все стороны, вода по колено, вонь от пролившихся нечистот стояла невыносимая, а грибок доедал первый этаж. Штатные сантехники ничего внятного сказать не могли, в итоге Паша получил ключ от подвала и, с молчаливого согласия УК, сам делал все для проведения стояка.
Здесь по неопытности я допустила оплошность, которая потом, когда УК через полгода передала общежитие другой УК, мне аукнулась. Я не выпросила никакой подписанной бумаги, что сантехники меня допустили в подвал, а не я бессовестно взломала их условные замки. Меня попросили написать объяснительную, как я провела в комнату канализацию, да и то потому, что новая хозяйка оказалась скандалисткой и требовала ремонта канализации, которую сама же забивала тряпками и бумагой. Управленцы чинить канализацию отказывались, ссылаясь, что они не давали разрешения на ее постройку и на баланс не брали. Тетка за свой счет чинить не хотела, писала жалобы. Не зная, как от нее избавиться, УК пригласила меня. После объяснительной от меня отстали, дальнейшую историю комнаты я не отслеживала.
Здесь по неопытности я допустила оплошность, которая потом, когда УК через полгода передала общежитие другой УК, мне аукнулась. Я не выпросила никакой подписанной бумаги, что сантехники меня допустили в подвал, а не я бессовестно взломала их условные замки. Меня попросили написать объяснительную, как я провела в комнату канализацию, да и то потому, что новая хозяйка оказалась скандалисткой и требовала ремонта канализации, которую сама же забивала тряпками и бумагой. Управленцы чинить канализацию отказывались, ссылаясь, что они не давали разрешения на ее постройку и на баланс не брали. Тетка за свой счет чинить не хотела, писала жалобы. Не зная, как от нее избавиться, УК пригласила меня. После объяснительной от меня отстали, дальнейшую историю комнаты я не отслеживала.
Итоги
Проведя воду и канализацию, Паша принялся штукатурить стены, они оказались кривые во всех положениях. Из гипсокартона на 18 метрах мы выгородили санузел, поставили душ, унитаз, маленькую раковину, на авито я нашла какую-то мебель для кухни, диван, стулья. Стены оклеили толстыми обоями, на пол кинули хороший линолеум. На ремонт ушло около 250 тысяч.
Студия в общежитии была первая и на продажу я выставила ее дороже других, продала быстро, прибыль составила 250 тысяч. На все: покупку, ремонт и продажу - ушло чуть больше 2 месяцев. Считаю, такие проекты все еще актуальны в моем городе и ищу подходящую комнату…
Студия в общежитии была первая и на продажу я выставила ее дороже других, продала быстро, прибыль составила 250 тысяч. На все: покупку, ремонт и продажу - ушло чуть больше 2 месяцев. Считаю, такие проекты все еще актуальны в моем городе и ищу подходящую комнату…
